一、出臺背景
為貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府決策部署，扎實有序推進城市更新行動，探索破解實施過程中的堵點難點問題，打破瓶頸，高質量推動我市城市更新行動實踐。我們經充分調研并征求社會各界意見，起草了《鹽城市支持城市更新行動的若干政策措施》（以下簡稱《政策措施》）。
二、主要內容
《政策措施》包括5類17條，具體涉及優化規劃編制實施管理、創新土地供應使用方式、提升產權登記辦理服務水平、優化行政審批流程、加大財稅金融支持和組織推進力度等支持措施。其中，“優化規劃編制實施管理”明確了深化規劃編制內容、科學設置規劃指標、提高規劃實施效率等相關內容；“創新土地供應使用方式”明確了細化完善供地條件和方式、規范引導土地用途轉換、合理設定土地使用年限；“提升產權登記辦理服務水平”明確了妥善處理不動產登記歷史遺留問題、優化更新項目產權辦理手續等相關內容；“優化行政審批流程”明確了探索“容缺”審批機制、優化施工圖審查路徑、完善消防審驗技術流程、優化消防審驗協同分類管理等相關內容。“加大財稅金融支持和組織推進力度”明確了拓寬資金來源渠道、加大財政支持、落實稅費優惠政策、鼓勵多元主體參與、強化綜合評價激勵等相關內容。
三、常見問題解釋
1.問：《政策措施》中優化規劃編制實施管理的措施有哪些？
答：第1-3條明確，深化規劃編制內容，發揮詳細規劃引導作用，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實際需求編制更新地區詳細規劃，且詳細規劃編制需要加強用地與功能引導的彈性和兼容。科學設置規劃指標，按照“優化不惡化”原則，在詳細規劃中對規劃指標進行適應性優化完善。對于城市更新地區增設必要附屬設施以及景觀休息設施等情形，其新增建筑量可不計入規劃容積率和建筑密度。提高規劃實施效率，實施并聯審批，縮短規劃許可辦理時長。經市、縣人民政府審定的城市更新項目實施方案可以作為詳細規劃調整的參考。
2.問：《政策措施》對城市更新項目在供地條件和方式上有哪些細化和完善？
答：第4條明確，依法依規綜合運用多種方式保障城市更新項目用地。城市更新所需地下空間土地使用權在符合相關規劃的情況下可單獨出讓，也可結合地上建設用地使用權一并出讓。由各類主體實施搬遷、收購、整理并有保留建筑物的項目，以及有歷史保護價值和文物保護要求的保留建筑項目，依法可以帶保留建（構）筑物實施帶方案掛牌或招標方式供地。對以租賃方式取得國有土地使用權的更新項目，在租賃期內依法依規完成更新改造的，經依法批準可在租賃期滿后依法以協議出讓方式取得土地，按規定應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。鼓勵原土地使用權人依法以轉讓、經分割審批后部分轉讓或出租土地使用權等方式盤活利用。
3.問：《政策措施》對規范引導城市更新中的土地用途轉換、合理設定土地使用年限有哪些舉措？
答：第5-6條明確，規范引導土地用途轉換，支持不同產業用地類型合理轉換，發展新業態產業，可繼續按原用途和土地權利類型適用土地過渡期政策。依法辦理城市更新項目用途轉換用地手續，補繳土地出讓金可以按規定分期繳納。合理設定土地使用年限，根據產業發展實際需要，采用不高于法定最高出讓年限或租賃年期供應產業用地。城市更新區域內原出讓土地以拆除重建等方式實施，其出讓年期一般與原證載土地使用權年期保持不變；涉及用途變更的，其出讓年期一般不得超出原出讓年期且不得高于法定最高年期。
4.問：《政策措施》對提升產權登記辦理服務水平有哪些舉措？
答：第7-8條明確，妥善處理歷史遺留問題，根據實際情況適時出臺政策文件，針對各類不動產歷史遺留問題，進一步明確不動產確權登記路徑。優化產權辦理手續，對城市更新形成的、兼容多種功能的不動產，明確分割審批方式和分區分層設權后辦理不動產登記。支持引入轉移預告登記制度，可以“帶押過戶”方式辦理不動產轉移和登記手續。
5.問：《政策措施》對優化行政審批流程有哪些舉措？
答：第9-12條明確，探索“容缺”審批機制，設立城市更新項目行政審批綠色通道，合理壓縮審批時限。采取打包審批、聯合審批、聯合驗收等方式簡化城市更新項目審批環節，分類制定簡化審批流程方案，逐步推進城市更新審批事項同級化。優化施工圖審查路徑，對無法滿足現行標準的城市更新項目，將專家論證意見作為設計、施工圖審查、施工、竣工驗收等依據。支持開展建筑師負責制試點，探索施工圖審查自審承諾制管理。完善消防審驗技術流程，對歷史文化街區保護利用的更新項目，指導編制防火安全保障方案；對歷史建筑改造利用的更新項目，保障方案和專家意見作為相關審批管理的依據。優化消防審驗協同分類管理，建立城市更新中既有建筑改造利用的規劃、建設、消防的審批管理規則。建立既有建筑改造項目分級分類目錄清單，對目錄清單中的一般項目進一步優化程序要件。
6.問：《政策措施》對加大財稅金融支持和組織推進力度方面有哪些措施？
答：第13-17條明確，拓寬資金來源渠道，鼓勵各類銀行為項目實施主體提供長周期、低利率信貸支持。對可經營、出售、出租的更新項目，通過REITs、社會投資人＋EPC等多渠道籌集資金。鼓勵利用住房公積金支持城市更新項目。鼓勵引導有條件的國有企業、市場力量參與，探索項目市場化融資模式。加大財政支持，鼓勵各類企業申報省“城新貸”財政貼息項目，市財政同步給予市級配套，鼓勵各縣（市）參照執行。落實稅費優惠政策，城市更新項目符合國家、省有關規定的，可享受行政事業性收費和政府性基金相關減免政策。鼓勵多元主體參與，探索運用政府征收收儲、產權主體間權屬轉讓、聯營入股、自主改造等多種形式開展城市更新活動。支持成立專業化更新實施主體，鼓勵運用基層議事協商載體和平臺。建立分類評價辦法，對實施水平較高、綜合效益明顯的項目及時總結經驗，優先向上推薦各類獎項申報。